Пазарът на недвижими имоти през 2014 г. в гр. Бургас - жилищни имоти, в централна градска част и Ж.К.Лазур


Категория на документа: Икономика



Традиционно висока цена поддържат и имоти, разположени в единствения в града комплекс от затворен тип с луксозни жилища - комплекс "Перла" в ж.к. Лазур, както и имоти в сградите "Краставицата", "Ветрилото", "Народен юмрук" - всички те в ж.к. Лазур.

В този сегмент попадат и къщите в изследваните райони - по правило те са малко на брой, разположени са покрай морската градина в своето болшинство и рядко са обект на предлагане, макар да има високо търсене на подобни имоти.

Относителният дял на тези имоти е най-малък - около 7 до 10 % от целия пазар, но има своите почитатели и платежоспособни купувачи.

Бутиковите имоти се предлагат от няколко специализирани посреднически агенции в града: специализирания отдел "Лукс имоти" на агенция "Бългериан пропъртийс"; "Адрес", "Явлена" и "Мирела".

Също по правило, за почти всички имоти от това пазарно ниво е определено задължително заплащане на такса за поддръжка на имота, която варира в рамките на 10 до 25 евро на кв.м. застроена площ на жилището годишно.

КРИТЕРИИ ПРИ ОТГРАНИЧАВАНЕ НА ПАЗАРИТЕ

Според вида на търгуваните недвижими жилищни имоти, пазарът се разделя на такъв на едностайни жилища (тук влизат т.нар. студия, ателиета, боксониери, гарсониери, едноспални жилища с един санитерен възел и една или без тераса); дву- и тристайни жилища (двуспални, с едно или две санитарни помещения, с една, до три тераси); многостайни и мезонети (т.нар. пентхаузи, мезонети и тризонети - на няколко нива, по правило с три и повече спални) и жилищни сгради - едно и двуфамилни, които обаче не могат да се класифицират като сгради на етажната собственост по правилата на ЗУЕС, ЗС и ЗУТ (до три обекта и повече от един собственик).

Според вида на пазара: първичен пазар - продажба на новоизградени жилища и вторичен пазар - продажба на вече експлоатирани (поне от един ползвател) жилища.

Според вида на вложените при изграждането строителни материали и конструкцията - панелни жилища (в т.ч. и ЕПК) и тухлени жилища.

Според характера (височината) на застрояване - жилища в сгради 1. ниско застрояване - с височина до 10 м; 2. средно застрояване - с височина до 15 м; 3. високо застрояване - с височина над 15 м. (чл.23, ал.1 от ЗУТ).

Според собствеността на предлаганите имоти: жилища на Държавата; на Общините; на физически или юридически лица; на неправителствени организации и сдружения с нестопанска цел; на религиозни институции.

Според правилата на пазара - свободен пазар, на който действат пазарните механизми и целеви (организиран) пазар, напр. този на продажбата на имоти от съдебни изпълнители - публични, държавни или частни, регламентиран стриктно от правила и механизми на поведение.

Според целта на придобиване - пазар на имоти за инвестиции; пазар на имоти за задоволяване на обществени или социални нужди и пазар на имоти, търсени за задоволяване на лични потребности.

Според вида задоволявана потребност - придобиване на собтвеност и наемане на жилищни имоти.

АНАЛИЗ НА ПАЗАРИТЕ

В сравнение с бизнес имотите, темповете на развитие на пазара на жилищни имоти са по-ниски, но все пак са положителни. На фона на икономическото състояние на страната, като се има предвид стратегическото местоположение на града, морската връзка със света и все по-засилените в последните години процеси на аутсорсинг, неминуемо ръстът в търсенето на бизнес площи, поради увеличаването на заетите лица във високотехнологични отрасли, каквито нови предприятия има на територията на града, води до завишаване търсенето за наемане на жилищни площи.

По правило, активизация на пазара се наблюдава в късната пролет и началото на летния сезон. През това лято пазарът на недвижими имоти беше повече активен по отношение на огледи и запитвания, отколкото на сключване на сделки. До голяма степен причината за подобна тенденция е силното колебание у клиентите дали да вложат парите си в недвижима собственост или да оставят спестяванията си в банка, обясняват специалисти от "Сдружение брокери на имоти". Не е изненада и значителният спад в търсенето на ваканционни имоти от страна на рускоезични клиенти. Това се отнася не само за морските, но и за планинските курорти. Причината е основно в девалвацията на руската рубла спрямо основните валути. Предвид разрастващата се криза в Украйна, не се очаква съществено изменение на ситуацията. Брокерите от Черноморието (Явлена, Хелис, Мега имоти, Адрес, Омега, Дивидент 1 и др.) заявяват, че сезонът не е така силен както преди 2012 г. Изминалият летен сезон във Варна е преминал на приливи и отливи. Клиенти за покупка на имоти в Морската столица през този сезон са предимно българи. Същата е ситуацията и в гр. Бургас. Интерес към имоти в града се проявява най-често за централна градска част и кв. Сарафово, но след огледите до реални сделки рядко се стига. Имоти с добри комуникации и висока степен на сигурност са били акцентът сред клиентите, желаещи да придобият недвижимост в Центъра на Бургас през това лято. Интересът към стари къщи за реставрация (около морска градина) не е загубен, но такива почти няма на пазара. Такъв интерес е проявен най-вече от страна на жители на София и Варна, не на бургазлии или чужденци.

Ново явление през август бе голямото предлагане на ненужни имоти от българи, живеещи в чужбина. Друга част от българите в чужбина проучват пазара и са готови да закупят имот, който ще ползват след завръщането си в България след 3 до 5 години, а някои и след 10. В тази връзка на преден план излиза нарастващата нужда от управление на такива имоти, които е ясно за собствениците им, че е безсмислено да стоят неизползвани толкова дълго време. В контекста на тази констатация може да се говори за относително завишаване нивата на имоти, предлагани за отдаване под наем спрямо предшестващия разглеждания период.

Ръстът на сделките в големите градове е тенденция повече от година. Отчитат го посредническите агенции, потвърждава го и статистиката. За наблюдателите тенденцията е трайна - пазарът се стабилизира след дългия спад на цените, а намаляващите лихви по депозитите и по-добрите оферти по ипотечните кредити стимулират покупките.

По данни на Агенцията по вписванията продажбите на имоти в столицата за времето между юли и септември са нараснали с почти 12% в сравнение със същия период на предишната година. Повече са и ипотеките. По-интересна е картината в Бургас. Морският град отбелязва почти 11% спад на сделките през третото тримесечие, като подобна е тенденцията в близките Несебър и Поморие. Най-вероятно това се дължи на по-слабите покупки от руски граждани тази година.

Немалка роля при формиране на решение за покупка у потенциалните купувачи изигра ситуацията с КТБ. Намаляване доверието в банковата система като цяло и пренасочването на финансов ресурс от банкови депозити към инвестиране в жилищни недвижими имоти е движещ мотив при сключването на около 35 % от сделките в разглежданите райони през последното тримесечие от анализирания период. "Обемите, усвоени към септември месец на 2014 година, надминават тези от 2013 г.", посочва Михаела Лашова, изпълнителен директор на Forton. Бурният растеж на електронната търговия значително улеснява комуникацията на пазара, създава нов вид търсене и повишава съществуващото такова поради улесняването на сделките и съкращаването на технологичното време за финализиране на сделките, доближавайки значително момента на сключване на предварителен договор до момента на първоначално забелязване и харесване на имота. Такова е мнението и на Питър Виктор, старши управляващ директор на Cushman & Wakefield за Европа, Близкия Изток и Африка и ръководител на звеното за международни корпоративни клиенти.

Броят на продажбите в страната като цяло според извадка на сделките в страната по видове имоти, която Агенцията по вписванията подготви, е надолу спрямо третото тримесечие на 2013 г. Това показва тенденция през последните две години за намаление на покупките на земя, но ръст при тези на сгради и самостоятелни обекти в сгради (апартаменти, ателиета, офиси, гаражи... т.е. имоти, които могат да бъдат обект на сделки). Така, ако през третото тримесечие на миналата година сделките със сгради или обекти в тях са били общо 21 554, през същия период тази година те са нараснали с близо 3% до 22 175. И обратно - покупките на земя през това време са намалели с близо 5% до 42 649 броя.

На фона на тази тенденция, както и при съпоставка с благоприятното развитие на редица инфраструктурни проекти в гр. Бургас, намаляването на финализирани сделки за жилищни имоти за последното тримесечие спрямо същия период на миналата година е необяснимо за анализаторите. Мненията са противоречиви, често диаметрални. И това е обяснимо, защото факторите, играещи роля за формиране на решение за придобиване на жилищен недвижим имот или наемане на такъв са множество и от най-различно естество.

АНАЛИЗ НА ФАКТОРИТЕ, КОИТО ВЛИЯЯТ НА ФУНКЦИОНИРАНЕТО И РАЗВИТИЕТО НА ИЗБРАНИЯ СЕГМЕНТ

На първо място това е покупателната възможност на населението. Този фактор намира пряко отражение върху вида на жилището, площта на обитаване и нивото (като клас) на обзавеждане на жилището, от които показатели пряко се влияе цената на жилищния имот. Този първи фактор е като частен случай, изведен от общия - икономическата обстановка в страната. Трайната тенденция на икономическа стабилност и чувството на сигурност у населението за неговото бъдеще в близък и в дългосрочен план, както и уседналостта в страната, ограничаваща миграционните процеси, влияе положително върху нагласата за придобиване на жилищни имоти - както за лично потребление (в началото на относително стабилния период), така и за инвестиции (на по-късен етап, след задоволяване на собствените жилищни нужди).




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Пазарът на недвижими имоти през 2014 г. в гр. Бургас - жилищни имоти, в централна градска част и Ж.К.Лазур 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.