Пазарът на недвижими имоти като система и необходимост от неговото регулиране


Категория на документа: Икономика


2. Пазарът на недвижими имоти като система и необходимост от неговото регулиране

От гледна точка на теорията на системите, както всеки пазар, така и пазарът на недвижими имоти е система, защото: система е всяка една съвкупност от елементи и връзките между тях и с околната среда, взети заедно с техните свойства и свойствата на връзките, която функционира като единно цяло за постигането на определена цел. Основните характерни черти на всяка система са: системата е множество от елементи, свързани по определен начин помежду си; всяка система съществува в някаква околна среда; елементите в системата взаимодействат помежду си и с обкръжаващата ги среда; системата е създадена, съществува и функционира с оглед постигането на дадена цел; елементите в системата функционират като единно цяло.

Елементи на системата "пазар на недвижими имоти" са всички представители на предлагането и търсенето на недвижими имоти - инвеститори, строителни фирми, агенции за недвижими имоти /в качеството им на посредници/, фирми за управление на недвижими имоти, купувачи, наематели и ползватели - юридически и физически лица. Участниците на пазара на недвижими имоти /елементите на системата/ са свързани помежду си чрез пазарния механизъм - непрекъснатото динамично взаимодействие между търсенето, предлагането и цените на недвижимите имоти, на основата на конкуренцията. Целта на системата "пазар на недвижими имоти" е осъществяването на взаимноизгодни покупко-продажби, пълноценно ползване и поддържане на недвижимите имоти.

По принцип, моделът на всяка система /механична, физична, биологична и социална/ включва елементите: вход, процес на саморегулиране /самонастройване/, изход и обратна връзка. Социалните системи /в т.ч. икономическите, респ. пазарите/ функционират на основата на обективните социално-икономически закони, като за разлика от всички останали1, тези закони се проявяват и въздействат като информация /познание/. Входът и изходът на пазара на недвижими имоти са информация, процесът на саморегулиране е процес на обработка на информация и поставяне на цели /информация/, обратната връзка и контролът се осъществяват чрез информация. На входа на системата "пазар на недвижими имоти" основната информация, която получават участниците на този пазар е относно обемите на търсенето и предлагането, цените и обема на осъществените сделки.

Характерна черта за всички социални системи е, че винаги си взаимодействат в някаква степен с тяхната околна среда, т.е. те са отворени системи2 . На своя изход системата "пазар на недвижими имоти" предоставя информация, която дава възможност този пазар да бъде регулиран, като се променят параметрите на околната среда. Обикновено обратната връзка се сравнява с целите на системата и в зависимост от получените резултати, ако е необходимо, се оказва контролиращо и регулиращо въздействие върху нейния вход.

Пазарът на недвижими имоти е динамична, саморегулираща се, отворена /регулируема/ и недетерминирана3 система. Той може да функционира без външна намеса (т.нар. "спонтанен ред" на Хайек), т.е. самостоятелно да подрежда и организира елементите на своето функциониране на основата на конкуренцията и законите на търсенето и предлагането. Теоретично това е възможно само при съвършени (идеални) условия, които на практика не съществуват. Затова възниква необходимостта от регулиране на пазара, което е възможно именно поради факта, че той /пазарът/ е система.

Две са гледните точки по отношение ролята на държавата в икономиката и регулирането на пазара. Според неокласическата теория /Хайек, Ойкен и др./ пазарът не се нуждае от държавна намеса, защото "невидимата ръка на пазара" установява правилно /не е равнозначно на оптимално и социално справедливо/ съотношение между своите елементи - съвкупно търсене и съвкупно предлагане, цени и доходи и др., при това с по-малко издръжки, по-ефикасно и по-бързо /в сравнение с държавната администрация - вж. опита на централизираната планова икономика/. В кейнсианската теория /Дж.М.Кейнс/ основен постулат е, че пазарът води до диспропорции и нестабилно равновесие /Дж. Хикс/. Държавата, чрез нейните регулиращи функции /правни норми и политики/ може да предаде по-голяма стабилност на това равновесие. Теорията не отрича и не подценява свободното действие на механизмите на пазарното саморегулиране. Намесата на държавата в пазара се разглежда като подпомагане /коригиране, насочване, ограничаване на негативните тенденции и др./ при неговото функциониране.

Регулирането на пазара на недвижими имоти е свързано с разработване и прилагане на регулаторна държавна политика за поддържане и подкрепа на благоприятни пазарни пропорции и процеси в условията на либерализиран пазар. Основа за ефективното и адекватно регулиране са системното проучване, наблюдение и анализ на пазара като цяло и отделните му сегменти. Необходимо е да се следи за наличието на ефективна конкуренция на имотния пазар, за състоянието и перспективите за развитие на условията, факторите и индикаторите на конюнктурата на пазара. В крайна сметка регулирането на имотния пазар означава по-голяма защитеност на интересите на предприемачите и на потребителите.

Защо е необходима национално отговорна държавна политика за регулиране на пазара на недвижими имоти? Причините са много, като най-важните са следните:
- недвижимото имущество, наред с човешкият капитал и природните ресурси са основното национално богатство на страната;
- изграждането и териториалното разполагане на недвижимо имущество предопределя развитието /устойчиво или не/ на отделните региони и населените места за десетилетия напред;
- пазарът на недвижими имоти оказва силно въздействие върху състоянието и развитието на редица отрасли на националната икономика: добивната и преработвателната промишленост, машиностроенето, строителната индустрия, производството на стоки за дълготрайна употреба, сектора на производствените услуги;
- пазарът на недвижими имоти пряко и косвено влияние върху състоянието на финансовите пазари, на пазара на труда, на потока и структурата на чуждестранните инвестиции;
- жилищната политика е основна съставна част на социалната политика на държавата. С цел да осигурят ефективно упражняване на правото на жилище страните-членки на ЕС са задължени да предприемат мерки, насочени към: подпомагане осигуряването с жилища със съответен стандарт и регулиране цените на жилищата така, че те да бъдат достъпни за лицата с недостатъчни ресурси4;
- жилището е основен вид спестяване на българското домакинство;
- ако на имотния пазар цари хаос, това вреди на всички участници - строителните предприемачи, брокерите на недвижими имоти и клиентите;
- неуравновесеният пазар на недвижими имоти /напр. ескалиращо нарастване на търсенето и стремежа бързо то да се задоволи/ води до влошаване качеството на изграждания сграден фонд с всички произтичащи от това последици.

Пазарите, в т.ч. и пазара на недвижими имоти, функционират ефективно, когато осигуряват осъществяването на масови взаимно изгодни покупко-продажби. Това се предопределя от състоянието на пазарната среда. Пазарната среда характеризира връзките и взаимодействието в икономиката. Тя обуславя в най-голяма степен икономическия растеж и съотношенията между съвкупното търсене и предлагане, т.е. конюнктурата на пазара в конкретен период. От пазарната среда зависят и условията на пазарната конкуренция. Колкото по-неблагоприятна е тази среда и по-слабо присъствието на пазарни елементи, толкова по-необходимо е държавното регулиране.

Пазарната среда е съвкупността от съществуващата /формиралата се до момента/ пазарна структура и системата на държавното регулиране. Пазарната структура съдържа основните характерни черти на пазара: количество и размери на фирмите, степен на сходство или различия между стоките и услугите на различните фирми, възможност за навлизане и участие на и за излизане от конкретния пазар, достъп до пазарна информация и др.. Системата на държавното регулиране на пазара на недвижими имоти включва две взаимосвързани направления:

първо, правно-нормативно регулиране, което включва законодателната уредба на обществените отношения свързани с недвижимите имоти;

второ, икономическо регулиране на процесите и тенденциите протичащи и формиращи се на пазара на недвижими имоти.
1. Правно-нормативно регулиране на пазара на недвижими имоти

В основата на държавността, обществения договор и икономиката на всяка страна е правото. Законите и другите нормативни актове за управление и регулиране на икономиката определят "правилата на играта" и за участниците на имотния пазар. Неговото правно-нормативно регулиране се осъществява с помощта на редица закони, които могат да бъдат групирани в няколко направления.

Закони регулиращи статута, взаимоотношенията, правата и задълженията на субектите участващи на пазара на недвижими имоти

Търговският закон регулира видовете сделки, които могат да извършват едноличните търговци и различните видове търговски дружества, като на практика всички те се осъществяват на, свързани са с, или обслужват пазара на недвижими имоти: покупка на стоки или други вещи с цел търговецът да ги препродаде в първоначален, преработен или обработен вид; продажба на стоки от собствено производство; покупка на ценни книги с цел търговецът да ги продаде; търговско представителство и посредничество; комисионни, спедиционни и превозни сделки; застрахователни сделки; банкови и валутни сделки; менителници, записи на заповед и чекове; складови сделки; лицензионни сделки; стоков контрол; сделки с интелектуална собственост; хотелиерски, туристически, рекламни, информационни, програмни, импресарски или други услуги; покупка, строеж или обзавеждане на недвижими имоти с цел продажба; лизинг. Законът определя също така:
- търговската сделка /същността й, процедурата по сключване и нейното изпълнение/;
- търговската продажба;
- особените правила за някои продажби;
- продажбата на публичен търг с явно наддаване;
- договора за лизинг;
- комисионния договор;
- банковите сделки;
- договора за банков влог;
- договора за банков кредит.

В Закона за задълженията и договорите са регламентирани атрибутите, параметрите и процедурите на:



Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Пазарът на недвижими имоти като система и необходимост от неговото регулиране 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.