Характеристика на пазара на недвижими имоти


Категория на документа: Икономика


Потенциалът на имота включва възможностите за покачване на цената му чрез неговото модернизаране, разпродажба на части или промяна в предназначението му. Типичен пример за промянана предназначението на недвижим имот е промяната на част от гаражите, намиращи се на оживени улици в търговски обекти.

В съвременните условия информацията е много ценен ресурс. Съвкупността от източници на информация за пазара на недвижими имоти и достъпа до тях оказва влияние върху увеличаване на обема на сделките с недвижими имоти и ускоряване на сключването им. Информационните източници на отделните локални пазари на недвижими имоти са различни и голяма степен зависят от големината на съответния пазар.

2.3 Субекти на пазара на недвижими имоти.

При опериране на пазара на недвижими имоти от съществено знаечение е познаването на субектите на този пазар. Основните от тях са:
> продавач;
> купувач;
> посредник;
> наемодател;
> наемател;
> търговски банки;
> акционерни дружества със специална инвестиционна цел;

Продавачът на недвижими имоти е физическо или юридическо лице, което е собственик на имота или е упълномощен от него изпълнител на волята му да представи доброволно и на възмезна основа правата на ползване, владеене и разпореждане с имота на друго лице. Предтсавляването на продавача се доказва с нотариално заверено пълномощно.

Купувач, на недвижими имоти е физическо или юридическо лице или упълномощено от него изпълнител на волята му, който доброволно и на възмездна основа получава правата на ползване, владеене и разпореждане върху недвижимия имот.

Посредник при сделки с недвижими имоти може да бъде физическо или юридическо лице, което срещу комисионна работи по организацията, осъществяването и оформянето на сделката. Популярност е получило понятието Агенции за недвижими имоти (АНИ). По същество АНИ е вид търговец, който по занятие извършва търговски, посреднически сделки с недвижими имоти. Посредническата дейност има за предмет извършването на услуга, която няма правен характер, тъй като посредника не извършва правни, а фактически действия, физически лица - брокери. Брокера в недвижимите имоти са ангажирани физически лица, които посредничат при сделките и се наричат брокери. Брокера трябва да притежава юридически, търговски и маркетингови познания, да е компетентен по строително-ремонтните работи, да е психолог, да бъде внимателен и тактичен съветник. Той следва да организира работите си в няколко направления: оглед на имота, реклама в подходящи медии, издирване на потенциални клиенти, активни и непосредствени контакти с тях, специализирани услуги (изготвяне на скица, оценка на имота, на различни удостоверения, подготовка на нотариялния акт и др.). брокерът създава икономически, организационно-технически, правни, психологически и други условия за сключване на сделката. За тези услуги той получава сума, която се нарича брокерска комисионна. Тя се договаря между него и ангажиралата го страна и обикновенно предтавлява процент от продажната цена на имота. Обичайната комисионна у нас варира между 2 и 3 %.

Наемодател е физическо или юридическо лице, което е собственик на имота и доброволно и на възмездна основа преотстъпва правото си за ползване на имота на друго.

Наемател е физическо или юридическо лице, което доброволно и на възмездна основа, получава временно право за ползване на недвижимия имот.

Търговски банки са бизнес организации, които срещу залог на недвижим имот отпускат парични суми на физически или юридически лица, при условия за възвръщаемост и лихва. Приемането на недвижим имот като обезпечение по кредит е предпочитана форма на кредитиране от страна на банките, тъй като им дава значителна сигурност за събиране на вземанията.

АДСИЦ (Акционерни дружества със специална инвестиционна цел), набират определен собствен капитал и пускат акции на фондовата борса. Така всеки акционер влага средства в недвижима собственост. С набраните в дружествата средства се закупуват жилища, офиси, търговски обекти и строителни парцели. Следователно акционера в такова дружество придобива реална собственост от внесената от него сума. Участието в такова дружество е алтернатива на депозирането на пари в банка, като вложените средства в дружеството могат да донесат по-висока доходност. Боравенето с инвестираните средства става по-точно определени права. Българските дружества със специална инвестиционна дейност са изключително привлекателни и за компаниите, защото по закон те са длъжни да разпределят 90% от печалбите си на своите акционери. Друго важно тяхно предимство, е че са освободени от данък печалба. АДСИЦ инвестират в широка палитра от сегменти в сферата на НИ. В своята същност дейността на дружествата не се състои в обикновено закупуване на собственост, а в извършването на бизнес. Затова те насочват дейността си към сфери, които преценяват за перспективни в момента и в близко бъдеще.

3. Трансформиране на недвижими в инвестиционни имоти.

Недвижимите имоти са вид актив, като инвестициите в тях имат правилата на инвестиране в други активи- получаване на висока доходност. Самата специфика на недвижимите имоти обаче, определя и особеностите при инвестирането в тях. Тези специфични черти могат да се обособят по следния начин:

- на първо място, недвижимите имоти се отличават със сравнително бавна ликвидност. От гледна точка на фирмата, ликвидността е понятие, с което се характеризира способността на предприятието да покрива с различни по обхват краткотрайни активи текущите си задължения. От гледна точка на недвижимите имоти като обект на инвестиция, ликвидността обозначава степента или възможността съответния актив да бъде превърнат в подходящо средство за покриване на задълженията или с други думи - в пари. Като цяло, ликвидността на недвижимите имоти е ниска, което означава, че във времеви аспект, може да измине дълго време, преди те да бъдат продадени и съответно да бъде получена някаква парична стойност за тях;

- на второ място, конкретно за България, съществуват редица ограничения за чуждестранни лица при инвестирането им в недвижима собственост. Един от основните проблеми, свързани с правното положение на чуждестранните лица у нас, е възможността те да придобиват право на собственост и ограничени вещни права върху недвижими имоти. С цел защита на националните интереси, законодателят е възприел ограничителен режим по отношение на придобиването право на собственост върху земя. Принципът, заложен още в КРБ, а впоследствие доразвит и в други закони, е че чужденците и чуждестранните юридически лица не могат да придобиват право на собственост върху земя.

Изключението, което законодателят допуска (ЗС; ЗСПЗЗ) се отнася само за случаите когато чуждестранни физически лица придобиват право на собственост върху земя (вкл. земеделска, земи от горския фонд или гори) при наследяване по закон. По отношение придобиването от чуждестранни лица на право на собственост върху постройки, както и ограничени вещни права върху недвижими имоти, нормативната уредба не предвижда ограничения. Единствено ЗНИ въвежда разрешителен режим във връзка с имоти намиращи се в гранични зони и други територии, определени от Министерския съвет, свързани с националната сигурност. Съгласно ангажиментите на България в процеса на европейската интеграция, в чл. 22 от Конституцията бяха направени промени с цел хармонизиране на българското законодателство с правото на Европейския съюз. Съгласно тези промени чужденци и чуждестранни юридически лица могат да придобиват право на собственост върху земя в следните случаи:

* съгласно условията и сроковете на Договора за присъединяване на Република България към Европейския съюз;

* по силата на международен договор, ратифициран, обнародван и влязъл в сила за България;

* чрез наследяване по закон;

Правната рамка за придобиване на земя се урежда в Приложение VІ част 3, т.1 "Свободно движение на капитали". Съгласно това приложение, чуждестранни граждани на държавите членки на ЕС или държавите членки на Споразумението за Европейско икономическо пространство /СЕИП/ и чуждестранни юридически лица, учредени в съответствие със законите на друга държава- членка или на държава, страна по СЕИП, които пребивават законно в България от 01.01.2007г., могат да придобиват собственост върху земя за второ жилище, при правилата за придобиване на земя, които се отнасят за българските граждани. Легална дефиниция за това какво е второ жилище е дадена в Законопроекта за изменение и допълнение на ЗС: това е жилището, различно от основното в някоя държава членка на ЕС.

Според нормата всички ограничения отпадат за граждани на ЕС и СЕИП, които пребивават постоянно в България. Дефиниция за постоянно пребиваващи чужденци има в новоприетия Закон за влизането, пребиваването и напускането на РБ на граждани на ЕС и членовете на техните семейства. За същите граждани или юридически лица, които не пребивават в България, се въвеждат ограничения за придобиване на земя за второ жилище, т.е. те все още са ограничени от това право. Срокът за това ограничение, обаче, е 5 години, т.е. до 2012г.

Инвестиране в недвижими имоти осъществяват както физически местни и чужди лица, така и корпоративни икономически единици. Следва да се посочи, че всяка група от инвеститори има различни предпочитания - съобразно собствените си възможности към инвестирането в недвижими имоти, но все пак, могат да се обобщят някои общи черти на отделните обекти на инвестиране у нас:




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Характеристика на пазара на недвижими имоти 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.