Характеристика на пазара на недвижими имоти


Категория на документа: Икономика


> икономически;
> специфични;

Природно-географските фактори се деференцират на топографски, климатични, сеизмологични и екологични.

Топографията е комплексен фактор със силно влияние върху пазара на недвижими имоти, поради неподвижния характер на недвижимия имот. Топографският фактор съчетава релефа на района, наличието на гори, реки, езера, морета. В зависимост от това се наблюдава по-голяма атрактивност на имотите, намиращи се на Черноморското крайбрежие, в полупланинските и планински райони.

Климатичните условия също влияят върху избора на потенциалните купувачи на недвижими имоти, като се отчитат местните климатични условия, поради неподвижния характер на стоката. Предпочитанията на имоти в места с висока влажнос, трайни мъгли, силнижъздушни течения и пр. са по-малки при равни други условия.

Сеизмологичния фактор често е с решаващо значение при вземането на решение за инвестиране в даден недвижим имот. Имотите намиращи се в сеизмологично активни райони са с по-слабо търсене, което определя и по-никсите им цени. Сеизмологичния фактор влияе също върху начина на строителство и етажност на сградите.

Екологичният фактор е с нарастващо значение върху пазара на недвижими имоти. Често този фактор предизвиква миграционни процеси и влияе върху ебема на продажбите и цените на имотите.

Към демографските фактори със съществено влияние на пазара на недвижими имоти спадат: гъстота на населението, етнически състав на населението, миграция на населението, структура на домакинствата, възрастова структура на населението.

Гъстотата на населението оказва влияние както на пазара на жилищни имоти така и на пазара на бизнес имоти. Въздействието на този фактор е правопропорционално на обема на сделките с недвижими имоти.

Етническият състав на населението е фактор, влияещ върху пазара на недвижими имоти в селища с разнороден етнически състав, особено ако различните етноси са недружалюбно натроени един към друг. Дори в случай, че етносите са мирно настроени, се наблюдава обособяване на отделни квартали със съответни етноси и затвореност на сделките с имоти вътре в тези етноси. Това оказва влияние върху атрактивността и цените на такива имоти.

Миграцията на населението оказва силно влияние върху пазара на недвижими имоти. Емиграцията на населението за малка страна като България оказва негативно влияние върху демографската и структура. Вътрешната миграция в България е ясно изразена към някои главни центрове - София, Варна, Пловдив, Бургас, което се отразява върху повишаване търсенето на имоти в тези градове, респективно значително увеличение на цените им. Противоположна е ситуацията в селищата със затихващи функции, където миграционния поток е от тях към други населени места.

По - принцип влиянието на структурата на домакинствата върху цените на жилищни имоти е по-косвено и се изисква време, за да се прояви. С годините се наблюдава стабилно намаляване на броя на членовете на едно домакинство, което е резултат както от емиграцията, така и от намалената раздаемост в страната. Най-голяма промяна има в броя на едночлените домакинства(12.3%ръст) и двучлените домакинства(14,8%ръст). Последиците от това развитие са разнопосочни. От една страна едночленно домакинство може да се състои от възрастен, който е останал сам, което води до търсене на малко апартаменти с ниски разходи по поддръжка. От друга страна все повече едночленни домакинства се състоят от млади хора живеещи сами. Тъй като жилище се закупува по принцип в годините между 35-50, когато доходите го позволяват и се планира животът занапред, тези хора са основните купувачи на жилищни имоти и затова цените на луксозни малки апартаменти са отосително високи, особено в престижните райони.

Възрастовата структура на населението също влияе върху динамиката на пазара на недвижими имоти. По статистически данни продължителността на живота постоянно расте, което аказва влияние косвено върху решенията на хората по отношение на собствено жилище. Най-активната група на пазара на недвижими имоти са хората между 35-55 години и най-вече тези, които развиват собствен бизнес и висшистите, заемащи средни и висши управленски постове. Друга причина тази група да бъде най-интересна за брокерите и строителните предприемачи са изискванията на банките за оставащи години до пенсиониране при отпускане на жилищен кредит.

Като политически фактори с влияние върху пазара на недвижими имоти могат да се разглеждат международното положение и правителствената политика.

Международното положение е фактор, влияещ върху валутния, капиталовия, трудовия и стоковия пазар. В това отношение не прави изключение и пазараът на недвижими имоти. Влиянието на фактора на този пазар се изразява в намаляване обема на продажбите, а обичайно и на цените на недвижимостите при влошаване, и обратно.

Правителствената политика се изразява в правните и фискални ограничения или преференции, с които дадено правителство може да ограничава или стимулира търговските сделки с недвижими имоти.

Социално-икономическите фактори имат съществено влияние най-вече при пазара на жилищми имоти. Галвните фактори от тази група са традициите и модата.

Традициите формират определени предпочитания на пазара на недвижими имоти. Традициите оказват влияние и върху начина на строителство, вида на недвижимия имот и др.

Модата и модните тенденции в строитеството са фактор, който въздейства главно върху по-високоплатежоспособните купувачи на недвижими имоти, които могат да си позволят по-високи цени за луксозни имоти: жилища с камини, мансарден тип, развити на няколко нива и пр.

Икономическите фактори с подчертано въздействие върху пазара на недвижими имоти са: състоянието на националната икономика, състоянието на местната икономика и конкуренцията.

Състоянието на националната икономика намира израз в макроикономическите показатели, като Брутен вътрешен продукт, средна месечна работна заплата, равнище ма безработицатаразщиряване на строителното производство и др. благоприятните стойности на тези показатели въздействат положително върху обема на сделките с недвижими имоти и обратно.

Състоянието на местната икономика има значително влияние върху пазара на недвижими имоти поради неподвижността им. В селищата с добре развита икономика, стабилни предприятия, ниска безработица се наблюдава висока активност на пазара на недвижими имоти,което води и до по-високите им цени и обратно.

Към специфичните пазарни фактори , влияещи върху пазара на недвижими имоти, могат да се посочат: архитектура на имота, конструктивно състояние на имота, техническата му съоръженост, потенциалът на имота.

Архитектурата на имота е обект на предпочитание за дадена група потенциални купувачи, а друга част от тях предпочитат функционалността пред архитектурата на имота. Тези предпочитания могат да имат силата на фактор, с въздействия върху търсенето, предлагането и цените на недвижимите имоти.

Конструктивното състояние на имота се изразява в неговите конструктивни нарушения и предимства, които оказват влияние върху атрактивността и цената на имота.

Техническата съоръженост на имота се изразява в съвкупността от технически предимства и недостатъци, като водоснабдяване, електроснабдяване, канализация, топлофикация, газификация, радио и телевизионно приемане, телефон и др.




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Характеристика на пазара на недвижими имоти 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.