Характеристика на пазара на недвижими имоти


Категория на документа: Икономика



УВОД

Икономическите проблеми свързани със създаването, реализацията и експлоатацията на недвижимите имоти, са постоянно във фокуса на стопанската и научна общественост, поради непрестанното нарастване на тяхното икономическо и социално значение. Недвижимите имоти и тяхното строителство са сред основните двигатели на икономическия растеж през последните няколко години.

Недвижимите имоти се отличават по своята динамичност и силно се влияят от цялостното социално-икономическо развитие на страната.

Обект на изследване на настоящата дипломна работа е пазарът на недвижимо имоти в град Варна.

Целта в настоящата работа е чрез изследване на някои теоретични въпроси, да се анализира пазара на недвижими имоти в град Варна и на тази основа да се очертаят перспективите за неговото развитие. Анализът се основава на данни за периода 2008/2011г.

За постигането на поставената цел е необходимо решаването на следните основни задачи:
> Да се изследват основните теоретични въпроси на пазара на недвижими имоти като спцецифичен вид пазар, субектите в пазара, факторите оказващи му влияние, сделките с недвижими имоти, видовете договори при сделки с недвижими имоти и тяхната оценка;
> Да се анализира състоянието на пазара на недвижими имоти на национално и локално равнище и да се определят тенденциите за развитието му;
> Да се очертаят перспективите за развитие на пазара на недвижими имоти в град Варна и реализацията им, като се акцентира върху дейността на агенциите за недвижими имоти, като фактор за това развитие;

ГЛАВА ПЪРВА. ХАРАКТЕРИСТИКА НА ПАЗАРА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

1.Особености на недвижимите имоти като стока.

Вещите биват движими и недвижими според критерия за разграничаването им - връзката им със земята. Според чл. 110 от Закона за собствеността: "Недвижими вещи са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или към постройката. Всички други вещи, включително и енергията, са движими вещи."1.

Недвижимите вещи е прието да се наричат недвижими имоти. Едно кратко определение за тях е, че те са "земята и всички извършени върху нея подобрения"2 .

По-конкретно е следното определение за недвижимите имоти: "Особен обект на на покупко-продажба, ипотечни или арендни отношения, представляващ строителен парцел, земеделска земя, жилищна, търговска или производствена сграда, стационарно съоражение или обект на техническа инфраструктура, както и правата върху тях"3.

От цитираните определения се разбира, че недвижимите имоти са особен вид сложни продукти и тяхното създаване и живот е дълъг и сложен процес. Те не са статични обекти, а в течение на целия период на тяхното съществуване се подлагат на физически, правни и икономически изменения. Като физически обект недвижимият имот се създава, използва, изисква ремонт или реконструкция, изчерпва своето предназначение и се разрушава. Като обект на юридически отношения се регистрира нормативно правото на собственост, сменя собствениците си, владее се и се използва, т.е. участва в различни правни операции и сделки. Като стока излиза на пазара на недвижими имоти, продава се, развива се, загубва потребителски свойства и се ликвидира4.

От особена важност е сегментирането на недвижимите имоти според тяхното предназначение. На тази база те биват: жилищни имоти, вилни имоти, гаражи, ателиета, стопански имоти, земеделски земи и такива, принадлежащи към горски фонд,нерегулирани имоти и строителни парцели.

Жилищните имоти са най-масовата стока на пазара на недвижими имоти. Търговията с тях се развива интензивно и поради психологически фактори, а именно - отколелешната традиция на българина да има собствен дом.

Жилищните имоти по смисъла на Закона за собствеността представляват: жилището, жилищностроителния парцел, правото на строеж, правото на пристрояване и правото на надстрояване.

Жилището е обособено и самостоятелно от гледна точка на конструкцията място, което по първоначално изграждане или след преустройване е прогодено за живеене. Съгласно Наредба № 5 за правила и норми по териториално селищно устройство (ДВ, бр. 48 от 1995г.,изм. и доп. в ДВ, бр. 30 от 1996г.), жилищни са тези сгради, които са предназначени за постоянно обитаване от домакинства или сгради, в които най-малко от половината от разгънатата застроена площ се заема от жилища.

Жилищностроителен парцел е всеки регулиран парцел или нерегулирано дворно място, вклщчено в строителния полигон на населеното място.

Правото на строеж е самостоятелно вещно право, при което едно лице (или група лица) придобива, отделно от земята, право да построи самостоятелно сграда или отделно жилище в новострояща се многоетажна сграда. Собственикът на жилището "с остъпено право на строеж" има право да го продава, завещава и да извъзшва делба, но няма право да надстроява или пристроява сградата, да отенам част от двора, свободната част от парцела (чл. 56, ал. 3 от ЗТСУ) без писмено нотариялно заверено съгласие на другите съсобственици на имота, включително и на този, който притежава парцела под сградата.

Правото на пристрояване включва правото да се разшири същесвтуваща сграда по хоризонтала, а правото на надстрояване е правото да се разшири съществуващата сграда по вертикала.

От посоченото до тук може да се направи изводът , че недвижимият имот е особен вид стока. Недвижимата собственост се третира още и като фиксирана собственост и притежава редица специфични особености, а именно:
> Недвижимата собственост е неподвижна, поради което тя се използва там, където е локализирана, не подлежи на транспортиране и на променяне на пространствените и граници;
> Експлоатацията на недвижимата собственост по предназначение е свързана с осъществяването на допълнителни инвестиционни разходи - за транспортни, съобщителни, водоснабдителни, енергийни и други комуникации;
> Недвижимата собственост се характеризира с висока трайност и дълтг икономически живот. При сградите, в зависимост от конструкцията им, дълготрайността е до 120 години;
> Недвижимите имоти са строго индивидуален, нестандартизиран и дори уникален продукт. Всеки парцел притежава различни топографски, климатични и почвени характеристики, а жсяко жилище се различава от останалите най-малко по местоположението си или етажността си;
> Недвижимият имот е стока с висока стойност. От всички стоки за потребление, които са жизнено необходими, жилището е най-скъпата поради факта, че в процеса на своето създаване, тя поглъща най-много ресурси и услиги;
> Недвижимите имоти изпълняват разнообразни функции. Една част от имотите се използват за задоволяване на жилищни потребности, други - за развитие на бизнес и натрупване на печалба;
> Недвижимите имоти са едни от най-добрите средства за запазване стойността на парите в условия на инфлация;




Сподели линка с приятел:





Яндекс.Метрика
Характеристика на пазара на недвижими имоти 9 out of 10 based on 2 ratings. 2 user reviews.